Kredit oder Bausparvertrag?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Geld für die Eigentumswohnung oder das Eigenheim aufzubringen. Wir haben zwei Finanzierungsvarianten verglichen

Das neue Eigenheim oder die ver­mietete Eigentumswohnung als Altersvorsorge bezahlt man nicht aus dem Portemonnaie. Dafür ist eine solide Baufinanzierung not­wendig. Da geht es zum einen um mög­lichst nie drige Zinsen, um eine tragfähi­ge monatliche Belastung und nicht zuletzt um eine möglichst hohe Planungssicher­heit für die Zukunft. Denn ein Anstieg der Zinsen könnte zum Beispiel für eine Anschlussfinanzierung gefährlich wer­den, wenn die Zinsbindung für das erste Darlehen ausläuft.

Hypothekendarlehen Um dieses Risi­ko zu begrenzen, gibt es verschiedene Va­rianten. Dazu gehört unter anderem die Möglichkeit, sich die derzeit niedrigen Zinsen mit einem Hypothekendarlehen mit langer Zinsbindung zu sichern. Da die meisten Baufinanzierungen in der Regel über einen Zeitraum von 20 bis 25 Jahren abgewickelt werden, haben wir diese V ariante für drei Beispielfälle mit einem solchen Hypothekendarlehen durchge­rechnet (siehe auch Berechnungskästen auf den Seiten 18 und 19).

Bausparvertrag Als Alternative dazu haben wir für diese drei Beispielfälle eine Baufinanzierung simuliert, bei der ein oder mehrere Bausparverträge einge­baut wurden. Genauer gesagt handelt es sich dabei um die Kombination aus til­gungsfreien Darlehen und Bausparver­trägen. Doch Bausparverträge haben einen Nachteil. Sie funktionieren nicht ohne An­sparphase. Zunächst muss ein Gutha­ben in einer bestimmten Höhe ange­spart werden, damit der Vertrag zu­teilungsreif ist und ein Bauspardar­lehen ausgereicht werden kann. Das bedeutet, dass die Bauspar­summe – also Guthaben plus Dar­lehen – zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht zur Verfügung steht. Darum haben wir bei unseren Be­rechnungen den Finanzierungsbedarf zu­nächst mit tilgungsfreien Hypotheken­darlehen über diese Ansparphase vorfi­nanziert. Bei einer solchen Kombination aus ei­nem tilgungsfreien Darlehen mit einem Bausparvertrag nimmt der Immobilien­käufer zunächst das Hypothekendarlehen auf und zahlt dafür lediglich die auf die volle Darlehensschuld anfallenden Zin­sen, aber keine Tilgung. Seine Schulden verringern sich dadurch nicht. Gleichzei­tig spart er einen oder mehrere Bauspar­verträge mit einem festen monatlichen Betrag an. Die Zinsen für das tilgungsfreie Darlehen und die Bausparraten bilden zu­sammen den Betrag, den er monatlich aufbringen muss, damit diese Konstrukti­on funktioniert. Die Bausparverträge sind dabei so dimensioniert, dass damit die til­gungsfreien Darlehen abgelöst werden, sobald die Verträge zuteilungsreif sind.

Was sind die Vorteile?

Natürlich wird sich ein Immobilienkäu­fer fragen, warum er die zunächst kom­pliziert anmutende zweite Variante über­haupt in Erwägung ziehen sollte, um seine Pläne für eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zu realisieren. Diese Entscheidung muss tatsächlich indivi­duell getroffen werden. Es gibt keinen Königsweg für eine Baufinanzierung. Wichtig ist lediglich, dass der Immobilien­käufer weiß, dass es mehrere Möglich­keiten gibt. Diese Varianten sollte man von einem erfahrenen Fachmann für sich durchrechnen lassen, um die damit je­weils verbundenen Effekte vergleichen zu können.

1. Hypothekendarlehen Bei einem Hypothekendarlehen mit einer langfris­tigen Zinsbindung erreicht man Pla­nungssicherheit und kann sich langfristig einen günstigen Zinssatz sichern. Als Preis dafür sind die Zinssätze jedoch etwas höher als zum Beispiel für ein Darlehen mit einer zehnjährigen Zinsbindung, das zumindest in der Vergangenheit eine Art Goldstandard in der Baufinanzie­rung war. Als Faustregel gilt dabei, die Annui­tät – also Zins plus Tilgung – so zu bemes­sen, dass das Darlehen während seiner langen Laufzeit auch bei zeitweiligen Problemen wie Krankheit oder Arbeits­losigkeit bedient werden kann. Denn wer mit den Kreditraten in Rückstand gerät, riskiert, dass das Darlehen von der Bank fällig gestellt wird. Um das Darlehen schnell zu tilgen, sollte man dagegen die Möglichkeiten für Sondertilgungen nut­zen, die heute praktisch jeder moderne Darlehensvertrag bietet. Wenn das ein­mal nicht so klappt wie geplant, gerät der Darlehensvertrag anders als bei einem Rückstand mit den Raten dadurch nicht in Gefahr.

2. Kombifinanzierung Ein tilgungs­freies Darlehen, das zum Beispiel Bau­sparkassen aber auch Banken anbieten, ist allein wegen der kürzeren Laufzeit oft günstiger verzinst als ein vergleichbares normales Hypothekendarlehen. Da das Darlehen nicht getilgt wird, fällt der Zins­satz über mehrere Jahre jedoch auf die volle Darlehensschuld an. Dafür bietet der Bausparvertrag, mit dem das Darlehen später abgelöst wird, mehrere Vorteile. So können Arbeitneh­mer zum Beispiel einen Wohn­Riester­Bausparvertrag abschließen und auf die­se Weise von Zulagen und Steuervortei­len profitieren. Das war in unserem ersten Beispiel der Fall. Hinzu kommt die Möglichkeit, ver­mögenswirksame Leistungen, die viele Arbeitgeber zahlen, ebenfalls in einen Bausparvertrag fließen zu lassen. Hier winkt unter Umständen außerdem noch die Arbeitnehmersparzulage. Wenn au­ßerdem Anspruch auf die Wohnungsbau­prämie besteht, kann die in einen Bau­sparvertrag fließen. Nach der Zuteilung des Bausparvertrages und der Ablösung des vorgeschalteten Darlehens hat der Darlehensnehmer die Mög lichkeit, sein Bauspardarlehen auf einen Schlag voll-ständig abzulösen. Das kann zum Beispiel dann Sinn ma-chen, wenn der Job verloren geht und der Arbeitgeber eine hohe Abfindung zahlt oder auch wenn eine Erbschaft anfällt. Anders als bei einem Hypothekendarle-hen würde bei einem Bauspardarlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für die entgangenen Zinsen fällig werden.* Durch die vorzeitige Tilgung des Bauspardarlehens würde der Bauspa-rer außerdem Zinsen sparen.

Was sind die Ergebnisse?

1. Beispiel Bei der selbst genutzten Immobilie sorgen die Zulagen, die über die beiden Riester-geförderten Bau-sparverträge fließen – einmal 9 400 Euro und einmal 9 700 Euro – dafür, dass die Familie mit der zweiten Finanzierungsva-riante günstiger fährt. Auf den ersten Blick ist das gar nicht so deutlich, denn der unmittelbare Vorteil beträgt nur gut 300 Euro. Doch zusätzlich winken Steuer-ersparnisse, da die Riester-Beiträge als Sonderausgaben dafür sorgen, dass die Familie Steuern spart. Wie hoch die Steuer ersparnis ist, hängt vom zu ver-steuernden Einkommen des Immobilienkäufers ab und muss im Einzelfall berech-net werden. 2. Beispiel Anders sieht es beim Kauf einer Immobilie als Geldanlage aus. Hier profitiert der Käufer nicht von der Riester-Förderung oder dem Baukindergeld. Denkbar wäre hier noch, dass der Investor bei der zweiten Finanzierungsvariante von der Arbeitnehmersparzulage oder der Wohnungsbauprämie profitiert, da hier ein Bausparvertrag genutzt wird. An dem Ergebnis, dass eine Kombina-tion aus tilgungsfreiem Darlehen und Bau-sparvertrag für die Investoren deutlich teurer wäre als ein Hypothekendarlehen mit 25 Jahren Zinsbindung, würde das jedoch nichts ändern. Denn bei der Kom­bilösung sind die Kosten deutlich höher als bei der ersten Finanzierungsvariante. Trotzdem hat die Kombination aus tilgungsfreiem Darlehen und Bausparver­trag für die Investoren einen gewissen Charme. Denn bei einer Vermietung sor­gen die Kosten und Zinsen dafür, dass die zu versteuernden Mieteinkünfte steuer­lich reduziert werden, sodass die Steuer­last auf die Mieteinkünfte sinkt. Die Steu­ererparnis hängt vom individuellen zu versteuernden Einkommen ab.

3. Beispiel

Das letzte Beispiel zeigt jedoch, dass eine Kombifinanzierung auch deutlich günstiger sein kann als ein lang laufendes Hypothekendarlehen: Hier sorgt die hohe monatliche Belastung, die einerseits aus dem Tempo resultiert, mit dem der Bausparvertrag angespart wird, und andererseits dem hohen Til­gungstempo in der Darlehensphase, da­für, dass der Investor schneller mit der Finanzierung durch ist und so die Kosten für ihn ge ringer sind als bei dem über 25 Jahre laufenden Hypothekendarlehen. Die hohen Abschlussgebühren für den Bausparvertrag führen zumindest im ers­ten Jahr dazu, dass die Kombifinanzie­rung steuerliche Vorteile bietet. Die steu­erliche Komponente ist im dritten Beispiel auch deswegen so interessant, da die El­tern bei der Wohnung ihrer Tochter ledig­lich 50 Prozent der ortsüblichen Warm­miete berechnen müssen und dem Fi­nanzamt trotzdem die vollen Kosten prä­sentieren können.

Fazit

Die drei Beispiele zeigen, wie fa­cettenreich heute Baufinanzierungen sein können. Das dürften viele Immobilien­käufer unterschätzen. Wer eine solide Finanzierung benötigt, sollte dazu un­bedingt einen Fachmann hinzuziehen. Nur ein erfahrener Baufinanzierungs­berater ist in der Lage, die Konsequenzen der verschiedenen Finanzierungskondi­tionen für den Immobilienkäufer trans­parent zu machen.

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