Betongold als Altersvorsorge

Immobilien sind als Altersvorsorge auch deshalb interessant, weil der Staat hier mit Steuervorteilen oder Zulagen nicht selten ordentlich etwas dazugibt

Wenn Sie eine Immobilie kau­fen möchten, egal ob als Ei­genheim oder als Kapital­anlage, um zu vermieten, müssen Sie hohe Nebenkosten einpla­nen – unter anderem für die Grunder­werbsteuer. Die beträgt je nach Bundes­land zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Pro­zent des Kaufpreises. Hier können Sie be­reits kräftig sparen, denn diese Steuer wird nur auf Grundstücke und Gebäude fällig, nicht dagegen auf Zubehör wie eine Sauna oder Möbel. Wenn Sie also eine ge­brauchte Immobilie kaufen, die zum Bei­spiel eine Einbauküche hat, sollte der no­tarielle Kaufvertrag so gestaltet sein, dass Immobilie und Inneneinrichtung getrennt verkauft werden. Auf diese Weise redu­zieren Sie die Grunderwerbsteuer.

Schlüsselfertig Wollen Sie ein unbe­bautes Grundstück kaufen und können es nach Belieben bebauen und die Baufirma selbst aussuchen? Das Finanzamt darf die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Kaufpreis des unbebauten Grundstücks festsetzen. Kaufen Sie dagegen eine schlüsselfertige Wohnung oder ein schlüs­selfertiges Haus, bei dem der Bauträger – bis auf Sonderwünsche – alles vorgibt, liegt ein sogenanntes »einheitliches Ver­tragswerk« vor. Folge: Die Grunderwerb­steuer wird hier auf den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück und gleichzeitig auch für das noch gar nicht existierende Gebäude fällig (siehe Beispiel).

So kommen die Kinder ins Spiel

Wird eine Immobilie von den Eltern oder Großeltern nicht verschenkt, sondern kaufen die Kinder oder die Enkel ihnen eine Immobilie ab, winkt eine in der Pra­xis kaum bekannte Steuervergünstigung. Es fällt kein Cent Grunderwerbsteuer für diesen Verkauf an. Immobilienverkäufe zwischen Personen, die in gerader Linie verwandt sind, gehen stets steuerfrei über die Bühne.

An die Kinder vermieten

Wenn Sie die Immobilie an Ihre Kinder nicht verkaufen, sondern vermieten, ist das steuerlich ebenfalls sehr interessant. Wer seine Im­mobilie an ein Familienmitglied vermie­tet, profitiert von einem legalen Steuer­sparmodell der Extraklasse. Seit 1. Janu­ar 2021 muss er nämlich nur 50 Prozent der ortsüblichen Warmmiete in Rechnung stellen und darf steuerlich trotzdem die anfallenden Werbungskosten zu 100 Pro­zent von den Mieteinnahmen abziehen (§ 21 Abs. 2 EStG). Das dürfte in den meis­ten Fällen zur Folge haben, dass dabei hohe Vermietungsverluste erzielt werden. Die können steuersparend mit anderen Einnahmen saldiert werden. Kleiner Wermutstropfen: Dem Finanz­amt muss plausibel nachgewiesen wer­den, dass innerhalb von 30 Jahren trotz der sehr geringen Miete ein Totalüber­schuss der Mieteinnahmen über die Aus­gaben erzielt werden kann. Wer diesen Nachweis nicht erbringen kann, der hat auch die Möglichkeit, 66 Prozent der orts­üblichen Warmmiete mit dem Familien­mitglied zu vereinbaren. In diesem Fall muss der Vermieter keine Totalüberschuss­prognose für die nächsten 30 Jahre vor­legen. Das Finanzamt akzeptiert die nied­rigere Miete dann bedingungslos und lässt 100 Prozent der Werbungskosten zum Abzug zu.

Baukindergeld Entscheiden Sie sich für den Kauf eines Eigenheims zu eigenen Wohnzwecken und haben Kinder, für die Sie noch Anspruch auf Kindergeld haben, profitieren Sie unter Umständen vom Baukindergeld. Hier zahlt die KfW den El­tern pro Kind und Jahr 1 200 Euro und das Ganze zehn Jahre lang. Eine Vorausset­zung für den Bezug von Kindergeld ist das Haushaltseinkommen der Eltern. Das darf im vorletzten und im vorvorletzten Jahr bei einem Kind durchschnittlich nicht mehr als 90 000 Euro betragen. Für jedes weitere Kind darf das Haushaltseinkom-men um 15 000 Euro höher ausfallen. Probleme bekommen hier alle, die für diese Jahre keine Steuerbescheide haben, weil sie keine Steuererklärungen beim Fi-nanzamt eingereicht haben. Doch ohne Steuerbescheid gibt es keinen Cent Baukindergeld. Wer also 2021 einen Antrag auf Baukindergeld stellt, muss sich für die Jahre 2018 (vorvorletztes Jahr) und 2019 (vorletztes Jahr) Steuerbescheide beim Finanzamt besorgen.

Spielregeln für Vermieter

Vermieten Sie eine Immobilie, müssen Sie die Mieteinnahmen und die im Zusam-menhang mit der Vermietung anfallenden Ausgaben als Werbungskosten in die Anlage V zur Steuererklärung eintragen. Steht am Ende ein Vermietungsverlust – was wegen der Schuldzinsen an die Bank und der Gebäudeabschreibung häufig der Fall ist –, können diese Verluste mit Ar-beitslohn, Rente oder dem Gewinn aus ei-ner gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit steuersparend verrechnet werden.

Gebäudeabschreibung Steuerlich interessant ist für Vermieter die Möglichkeit, den Gebäudewert auf 50 Jahre verteilt steuermindernd abzuschreiben. Doch hier kommt es häufig zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt. Denn bei der Aufteilung des Kaufpreises in einen Grund-und-Boden-Anteil (keine Abschreibung) und den Gebäude-Anteil (Abschreibung möglich), versuchen Vermieter natürlich, einen Großteil des Kaufpreises beim Gebäude zu berücksichtigen. Das Finanzamt versucht hingegen, mehr vom Kaufpreis dem Grund-und-Boden-Anteil zuzurechnen. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, einem Streit aus dem Weg zu gehen. Fragen Sie beim Verkäufer der Immobilie nach, wie sich der Kaufpreis auf die beiden Komponenten verteilt. Im Notarver-trag wird dann ein Kaufpreisanteil Grund und Boden und ein Kaufpreisanteil Gebäude ausgewiesen. Bei Differenzen von rund 10 % wird das Finanzamt dieser Aufteilung zustimmen.

2. Variante: Sie erkundigen sich bei der Gemeinde, wie hoch die Grundstückspreise sind, und ermitteln danach das Aufteilungsverhältnis.

3. Variante: Sie rechnen mit einem Online-Rechner des Bundesfinanzminis-teriums den Gebäude-Anteil aus (www. bundesfinanzministerium.de; Suchbe-griff »Arbeitshilfe zur Aufteilung«). Hier ist jedoch anzumerken, dass kürzlich ein Gericht diese Kaufpreisaufteilung als zu fiskalisch bezeichnet und als unbrauch-bar eingestuft hat. Bei Benutzung dieser Aufteilungshilfe erspart man sich aber viel Zeit und Ärger.

4. Variante: Wer bereits im Clinch mit dem Finanzamt liegt, sollte darüber nachdenken, einen Gutachter einzuschalten. So wird gerechnet Bei der Ermittlung der Abschreibung müssen Sie zuerst die kompletten Anschaffungs- und Nebenkosten im Zusammenhang mit dem Kauf ermitteln. Rechnen Sie zum Kaufpreis die Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Fahrtkosten zur Besichtigung der Immobilie vor dem Kauf. Diese Gesamt-Anschaffungskosten teilen Sie dann in ei-nen Gebäude-Anteil und in einen Grund-und-Boden-Anteil. Nur der Gebäude-An-teil darf auf 50 Jahre verteilt, also mit zwei Prozent pro Jahr steuersparend abgeschrieben werden (siehe hierzu Beispiel unten).

Selbst genutztes Wohneigentum

Wer ein Eigenheim baut oder kauft und dann selbst bewohnt, kann eigentlich kei-ne steuerlichen Vorteile in Anspruch nehmen. Das funktioniert jedoch über einen Umweg. Steuern sparen lassen sich mit dem Eigenheim, wenn Handwerker oder selbst ständige Dienstleister (z. B. Gebäu-dereiniger, Schneeräumdienst) mit Arbei-ten im Haushalt beauftragt werden. Für Zahlungen an Handwerker winkt auf Antrag in der Steuererklärung eine Steuer-anrechnung von 20 Prozent der Arbeits-leistung, maximal in Höhe von 1 200 Euro pro Jahr. Bei haushaltsnahen Dienstleis-tungen reduziert sich die Steuer sogar um 20 Prozent der Leistungen bzw. maximal um 4 000 Euro pro Jahr. Dieser Ansatz funktioniert nicht, wenn es sich um Arbei-ten handelt, die mit dem Neubau einer Im-mobilie zusammenhängen. Hier gibt es je-doch einen kleinen Trick, denn der Neu-bau ist mit Bezugsfertigkeit abgeschlos-sen. Alle weiteren Arbeiten, die Sie danach in Auftrag geben und bezahlen, sind steuerlich begünstigte Zahlungen, für die eine Steueranrechnung winkt (sie-he hierzu Beispiel Seite 22 unten).

Zweite Rente Im Alter bietet sich – an-ders als meist gedacht – für Immobilien-eigentümer eine weitere interessante Op-tion. Sie können ihre Immobilie verren-ten. Sie verkaufen ihr Eigenheim noch zu Lebzeiten und bekommen ein lebenslan-ges Wohnrecht im Grundbuch eingetra-gen. Statt des Kaufpreises erhalten sie da-bei eine lebenslange Rente. In diesem Fall, muss der Immobilienverkäufer diese pri-vate Leibrente versteuern. Anders als bei der gesetzlichen Rente muss hier aber nur ein Ertragsanteil versteuert werden. Die-ser richtet sich nach dem Alter des Im-mobilieneigentümers zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Beispiel Ein Eigenheimbesitzer (65) verkauft seine Immobilie und erhält 800 Euro als monatliche Rente. Außer-dem erhält er ein lebenslanges Wohn-recht. Folge: In diesem Fall beträgt der Ertrags anteil, der versteuert werden muss, 18 Prozent der Jahresrente – unter dem Strich also 1 728 Euro (9 600 Euro Jahresrente x 18 Prozent).

Weitere Infos

Werbungskosten – Steuervorteile für Eigentümer

Sonderabschreibung Vermieter dürfen den Gebäude-Anteil mit jährlich zwei Pro-zent abschreiben. Dieser Abschreibungs-betrag wird bei den Werbungskosten erfasst und von den Mieteinnahmen ab-gezogen. Doch wer neu baut oder einen Neubau kauft – also neuen Wohnraum zur Vermietung schafft, wird mit einer Son-derabschreibung nach § 7b EStG belohnt.

Fünf Prozent? Erfüllen Sie die Voraus-setzung für die Sonderabschreibung, winkt für das Jahr der Herstellung und in den folgenden drei Jahren neben der zweiprozentigen regulären Abschreibung eine Sonderabschreibung von weiteren fünf Prozent pro Jahr. In den ersten vier Jahren können so immerhin 28 Prozent des Gebäudewerts steuersparend abge-schrieben werden.

Neubauten Gefördert werden aber nur Neubauten, bei denen neuer Wohnraum zur Vermietung geschaffen wird. Die Sonderabschreibung soll es zudem nur geben, wenn die Wohnung mindestens 23 Qua dratmeter groß ist. Ausnahme: Es genügen aber auch 20 Quadratmeter, wenn es sich um eine neue Wohnung
in einem Studentenheim oder um ein
ab geschlossenes Apartment in einem Seniorenheim bzw. im Rahmen eines betreuten Wohnens handelt.

Zeitfenster beachten Die neue Sonder-abschreibung gibt es nur, wenn für eine neue Wohnung der Bauantrag nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wurde. Maßgeblich ist das Datum des Eingangsstempels bei der Baubehörde. Ist keine Baugenehmigung erforderlichm, muss die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Janu-ar 2022 erfolgen.

Baukostenobergrenze Die Sonderab-schreibung von jährlich fünf Prozent während der ersten vier Jahre gibt es übrigens nur dann, wenn die Kosten je Quadratmeter Wohnfläche nicht mehr als 3 000 Euro betragen. Fallen einschließ-lich der Nebenkosten höhere Kosten je Quadratmeter an, ist die Sonderabschreibung verloren.

Verkauf – so rechnet das Finanzamt

Selbst genutzt Verkaufen Sie eine Immobilie, die Sie bislang nur zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, können Sie den Verkaufsgewinn unbesteuert kassieren.

Vermietet Wird eine Immobilie verkauft, die bisher ausschließlich vermietet wurde, greifen die Steuervorschriften nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Danach muss der Verkaufsgewinn versteuert werden, wenn zwischen dem Ankauf der vermieteten Immobilie und dem Verkauf weniger als zehn Jahre lagen.

Ausnahmen Verkaufen Sie eine private Immobilie, die Sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei, selbst wenn der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf stattfindet (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Das bedeutet aber nicht, dass Sie die Immobilie 36 Monate lang zu eigenen Wohnzwecken nutzen mussten. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs genügt es, wenn die private Immobilie im Jahr des Verkaufs an einem Tag, im Jahr davor für ganze zwölf Monate und im zweiten Jahr vor dem Verkauf an einem Tag zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde
(BFH, Urteil v. 3.9.2019, Az. IX R 10/19).

Arbeitszimmer Verkaufen Sie eine private Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums und haben diese ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann es trotzdem passieren, dass das Finanzamt für einen Teil des Verkaufs gewinns Steuern fordert. Und zwar dann, wenn Sie ein häusliches Arbeitszimmer genutzt haben. Denn da das Arbeitszimmer nicht eigenen Wohnzwecken diente, ist der auf diesen Raum entfallende Gewinn nach § 23 EStG einkommensteuerpflichtig. Hiergegen sollten Sie jedoch mit einem Einspruch vorgehen. Weisen Sie auf ein Revisionsverfahren beim Bundesfinanzhof mit dem Aktenzeichen IX R 27/19 hin. Hier bestehen gute Aussichten, dass das Finanzamt verliert und Sie sich über einen komplett steuerfreien Verkaufsgewinn freuen können.

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