Wenn Haus und Wohnung immer teurer werden und das Eigenkapital zum Bauen nicht reicht, sind kreative Lösungen gefragt, um einen höheren Kredit zu bekommen
Allein im vergangenen Jahr sind die Preise für Neubauwohnungen in deutschen Großstädten um 21 Prozent gestiegen. Klar, die Zinsen sind historisch niedrig. Aber ohne Eigenkapital kein Kreditvertrag. Und die Ersparnisse vor allem junger Immobilienkäufer halten mit den Kaufpreisen nicht mit. Folge: Das gesparte Geld reicht nicht, um das notwendige Eigenkapital aufzubringen, damit die Bank ein Hypothekendarlehen gewährt. Da sind kreative Lösungen gefragt. So können zum Beispiel Eltern oder Verwandte, die eine abbezahlte Immobilie besitzen, für diese Immobilie eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen lassen, die dann als Sicherheit für den Kredit dient. Kassensturz Ganz zu Anfang sollte man deswegen zuerst einen Kassensturz machen und alle Konten und Wertpapierdepots bis auf eine Sicherheitsrücklage von etwa drei bis vier Monatsgehältern leer räumen. Hört sich nicht schön an, kann sich aber durchaus lohnen. Denn der Käufer spart dadurch Kreditzinsen auf den Betrag, den er als Eigenkapital in die Finan-zierung einbringt. Und die Kreditzinsen sind in der Regel deutlich höher als die Zinssätze, die heute für Tages- oder Festgeldkonten angeboten werden. Bei einem Darlehen, das beispielsweise mit 1,2 Prozent verzinst ist, würde der Käufer jährlich 792 Euro Zinsen sparen, wenn er 66 000 Euro als Eigenkapital aufbringt und nicht als Kredit aufnehmen muss. Der Zinssatz für das Darlehen würde seiner Rendite entsprechen.
Loch im Sparstrumpf
Doch wie geht es weiter, wenn die 66 000 Euro gar nicht auf Festgeldkonten oder in Depots schlummern? In so einer Situation sollte man nicht sofort aufgeben. Erfahrene Baufinanzierungsberater bringen an die-ser Stelle oft die Eltern der Immobilienkäufer, die eine abbezahlte Immobilie be-sitzen, ins Gespräch. Denn vielen jungen Paaren ist überhaupt nicht bewusst, dass so eine Immobilie als Sicherheit für einen Kredit dienen kann und dass man damit das fehlende Eigenkapital kompensieren kann. Es gibt dabei allerdings ein paar Dinge zu beachten.
Haftung und Kosten
Banken betrachten in so einem Fall eine Grundschuld, mit der eine andere Immobilie belastet wird, als zusätzliche Sicher-heit. Dazu muss man wissen, dass Banken und Sparkassen bei der Kreditgewährung mit einem Sicherheitsabschlag arbeiten. Sie finanzieren nicht den kompletten Kaufpreis. Banker sprechen hier auch von der Beleihungsgrenze, bis zu der die Bank den Kauf mit einem Dar lehen finanziert. Die Differenz muss der Darlehensnehmer mit Eigenkapital auffüllen. Wird diese Lücke mit einem Darlehen aufgefüllt, das mit einer zu-sätzlichen Sicherheit der Eltern oder Verwandten abgesichert ist, wird eine Baufinanzierung mitunter überhaupt erst möglich. Für den Käufer wird es dadurch jedoch teurer. Denn je höher der Kredit, desto mehr Zinsen fallen an. Wenn die Eltern oder andere Familienmitglieder eine solche zusätzliche Sicherheit zur Verfügung stellen, müssen sie sich jedoch bewusst sein, dass sie damit für das Darlehen der Kinder de facto bürgen.
Haftung
Aus diesem Grund binden Kreditinstitute Eltern oder Verwandte in so einem Fall meist auch immer in die Beratungs gespräche mit ein. Das alles hört sich komplizierter und dramatischer an, als es in Wirklichkeit ist. Denn eine Bank hat zwar theoretisch das Recht, eine Immobilie in die Zwangsversteigerung zu geben, wenn der Darlehensnehmer mit mehreren Kreditraten im Rückstand ist. Doch das passiert in der Praxis seit geraumer Zeit immer seltener. Zumeist suchen Banken und Sparkassen gemeinsam mit dem Kunden durch Ratenstundung oder -senkung eine Lösung für beide Seiten oder geben dem säumigen Darlehensnehmer ein Jahr Zeit, die Immobilie auf dem Markt zu verkaufen. Bei den steigenden Immobilienpreisen und der hohen Nachfrage haben Darlehensnehmer, die ihr Darlehen nicht mehr bedienen können, heute kaum ein Problem, das Geld wieder einzuspielen. Erst wenn das Geld aus einem solchen Verkauf nicht ausreicht, die Ansprüche der Bank – also Darlehen plus Vorfälligkeitsentschädigung – auszugleichen, würde die Bank an die Eltern herantreten.
Tatsächliche Risiken
In der Praxis lauern die realen Gefahren bei einer solchen Kreditkonstruktion eher woanders. Oft zerbrechen nach einiger Zeit viele Beziehungen. Ein Partner verlässt dann beispielsweise die gemeinsame Eigentumswohnung. Dann kann es für die Eltern oder Verwandten, die ihre Immobilie als Sicherheit für das Darlehen gegeben haben, kompliziert werden. Ein Beispiel zeigt anschaulich, was in so einem Fall passieren kann: Die Eltern des Mannes haben vor drei Jahren eine Grundschuld zugunsten der Bank, die den Kredit gewährt, auf ihre Immobilie eintragen lassen. Erst so wurde das Darlehen für das junge Paar möglich. Doch nach drei Jahren geht die Beziehung auseinander. Der Sohn zieht zu einer neuen Partnerin und verlässt die Wohnung. In der Wohnung bleibt die Frau allein zurück. In so einem Fall sind die Eltern oder Verwandten – in unserem Beispiel des Mannes – kaum noch geneigt, das Hypothekendarlehen mit ihrer Immobilie abzusichern. Doch der Kreditvertrag läuft weiter. Das ist eine Konstellation, die man in der Regel erst dann entwirren kann, wenn die Zinsbindung für das Darlehen ausläuft. Und das ist normalerweise frühestens nach zehn Jahren möglich.
20 Prozent Eigenkapital
Käufer sollten wenigstens die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuchamt plus zehn Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen. Wenn es beispielsweise um eine Eigentumswohnung im Wert von 300 000 Euro geht, sollte man mindestens zehn Prozent für die Nebenkosten, also 30 000 Euro, kalkulieren. Bei einem Eigenkapitalanteil von 20 Prozent bedeutet das, dass der Käufer 66 000 Euro auf der hohen Kante haben sollte. In der Praxis wird immer öfter mit zwölf Prozent gerechnet.
Alle Optionen ausschöpfen
Darum sollte man bei einer Baufinanzierung auch alle anderen Möglichkeiten ausschöpfen, Eigenkapital aufzubringen. So ist es unter Umständen sinnvoll, das Grundstück für das Eigenheim schon vor dem Bau zu erwerben. In diesem Fall ist es nämlich möglich, dass das Grundstück als Eigenkapital in die Finanzierung eingeht. Eine andere Möglichkeit, den Kreditbedarf zu senken, bieten Förder-mittel. Darlehen aus öffentlicher Hand, beispielsweise Förderungen der KfW zum energieeffizienten Bauen, senken die benötigte Kreditsumme. Zusätzlich kann es Zuschüsse geben. Auch Guthaben aus Riester-Verträgen können in eine Finanzierung eingehen.
Beratung tut not
Die steigenden Immobilienpreise stellen vor allem junge Familien vor große Probleme, das notwendige Eigenkapital aufzubringen, um ein Hypothekendarlehen zu bekommen. Hier ist es sinnvoll, recht-zeitig mit einem erfahrenen Baufinanzierungsberater zu sprechen, um alle Möglichkeiten auszuschöpfen. Dazu gehört auch eine Zusatz sicherheit, die die Eltern oder Verwandten einbringen.