Das ABC der Baufinanzierung
Sie wollen eine Eigentumswohnung kaufen oder ein Eigenheim bauen? Das geht meist nicht ohne ein Darlehen. Hier finden Sie die wichtigsten Begrifflichkeiten, die Sie kennen sollten
Der Kauf einer Wohnung oder der Bau eines Eigenheims ist für die meisten Menschen das größte und wichtigste Investitionsvorhaben in ihrem Leben. Da die wenigsten das Geld dafür auf dem Konto haben, braucht man dafür eine Finanzierung, das heißt, man muss sich Geld leihen. Keine Angst, bei selbst genutzten Wohnimmobilien tritt die monatliche Darlehensrate de facto an die Stelle der Kaltmiete, die man ansonsten aufbringen müsste. Bei vermieteten Immobilien sollten Mieteinnahmen die Raten für das Darlehen decken. Mit unserem ABC der Baufinanzierung geben wir einen Überblick zu den wichtigsten Begrifflichkeiten, auf die Sie beim Thema Finanzierung stoßen werden. Wer weiß schon, was zum Beispiel eine Annuität ist oder wie die Wohn-Riester-Förderung funktioniert und was dabei für Sie herausspringen kann.
Annuität
Die Annuität (= Zinsen plus Tilgung für ein Darlehen) ist der etwas sperrige Begriff für die Rate, die der Darlehensnehmer monatlich für ein Darlehen an die Bank zahlt. Die Annuität bzw. die monatliche Rate wird oft auch als monatliche Belastung bezeichnet. Die bleibt über die vereinbarte Zeit, für die der Zins festgeschrieben ist (siehe Zinsbindung), konstant. Das ist ein großer Unterschied zu den Zahlungen, die Mieter leisten müssen. Die Erfahrung zeigt, dass man hier meist in regelmäßigen Abständen eine Erhöhung einkalkulieren muss. Während die Höhe der Rate für das Darlehen über die Zinsbindung (oft zehn Jahre) konstant bleibt, ändert sich mit den Jahren ihre Zusammensetzung. Denn durch die regelmäßigen Ratenzahlungen verringert sich im Laufe der Zeit die Darlehensschuld. Sinkende Schulden bedeuten aber auch niedrige Zinsen, sodass sich der Zinsanteil in der Annuität verringert und der Tilgungsanteil steigt.
Anschlussfinanzierung
Ein wichtiger Punkt, auf den Sie achten sollten, wenn Sie ein Hypothekendarlehen aufnehmen, ist die Zinsbindung. Für einen bestimmten Zeitraum garantiert die Bank einen festen Zinssatz, mit dem die Schulden verzinst werden. Endet die Zinsbindung z. B. nach zehn Jahren, ist das Darlehen meist noch nicht vollständig getilgt. Es bleibt eine Restschuld. Für diese weiter bestehenden Schulden muss der Immobilienkäufer dann ein neues Darlehen – sprich eine Anschlussfinanzierung – mit einer Bank vereinbaren. Der kritische Punkt, den der Immobilienkäufer im Auge behalten muss, ist das Zinsänderungsrisiko. Denn da das derzeitige Zinsniveau extrem niedrig ist, könnten selbst geringe Zinssteigerungen bei einer Anschlussfinanzierung zu einer deutlich höheren monatlichen Belastung für den Darlehensnehmer führen.
Baukindergeld
Hier sind die Messen leider bereits gelesen. Diesen Zuschuss für die eigenen vier Wände gibt es nur, wenn Sie zwischen dem 1.1.2018 und 31.3.2021 den Kaufvertrag unterzeichnet oder die Baugenehmigung erhalten haben. Außerdem darf Ihr Haushaltseinkommen maximal 90 000 Euro pro Jahr bei einem Kind plus 15 000 Euro für jedes weitere Kind betragen. Anspruch auf diesen Zuschuss haben Familien mit Kindern und Alleinerziehende, die die Eigentumswohnung oder das Eigenheim selbst bewohnen. Pro Kind gibt es insgesamt 12 000 Euro. Das Geld wird zehn Jahre lang in Höhe von jährlich 1 200 Euro ausgezahlt. Bausparvertrag Bei einem Bausparvertrag handelt es sich um eine Konstruktion, bei der der Bausparer einen Teil der vereinbarten Bausparsumme als Guthaben anspart. Den restlichen Teil der Bausparsumme erhält er als Bauspardarlehen, wenn er dieses notwendige Guthaben angespart hat und eine bestimmte Bewertungszahl erreicht. Dann gilt der Bausparvertrag als zuteilungsreif und das Bauspardarlehen wird ausgereicht. Diese Bewertungszahl wird von Bausparern oft aus den Augen verloren, weil viele auf das notwendige Bausparguthaben als Zuteilungskriterium fixiert sind. Diese Kennziffer reflektiert die Dauer und die Höhe der Sparleistung (Zeit x Geld).
Bausparen: Zinsen und Förderung
Aktuell werden etwa 0,45 Prozent bis zwei Prozent Zinsen für Bauspardarlehen berechnet. Dabei darf man nicht vergessen, dass es auf die angesparten Guthaben meist eine geringe Guthabenverzinsung gibt. Außerdem können Bauspardarlehen auch im zweiten Rang im Grundbuch abgesichert werden. Das bedeutet, dass die Konditionen für ein Bauspardarlehen nur mit den Konditionen für Hypothekendarlehen im zweiten Rang verglichen werden sollten. Bausparer können sowohl von der Arbeitnehmersparzulage als auch von der Wohnungsbauprämie profitieren. Die maximale Förderung ist bei Bausparverträgen mit Riester-Förderung möglich (siehe Wohn-Riester).
Beleihungsauslauf
Banken dürfen nur bis zu einer bestimmten Höhe Darlehen vergeben. In der Praxis wird das meist an den bekannten 60-Prozent- (günstige 1a- Hypothek) und 80-Prozent-Grenzen (1b-Hypothek) für Darlehen sichtbar. Die Prozentangaben beziehen sich auf den Beleihungswert. Beim Beleihungsauslauf handelt es sich dagegen um das Verhältnis aus Finanzierungsbedarf (und dabei kann es auch um mehrere Darlehen gehen) zum Beleihungswert der Immobilie. Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto günstiger sind die Darlehenszinsen.
Beleihungswert
Die Banken finanzieren meist nicht den gesamten Kaufpreis, sondern nehmen auf den Verkehrswert der Immobilie, die als Sicherheit für das Darlehen dient, einen Abschlag vor, der sich zwischen zehn und 20 Prozent bewegt. Damit soll sichergestellt werden, dass die Bank ihr Geld auf jeden Fall zurückbekommt, wenn das Darlehen platzen sollte und die Immobilie in die Zwangsvollstreckung gehen würde. Beim Beleihungswert geht es also um Sicherheit, beim Beleihungsauslauf eher um die Höhe des Zinssatzes für das Darlehen. Beispiel: Ein Immobilienkauf kostet 300 000 Euro. Bei einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent ergibt das einen Beleihungswert von 270 000 Euro. Die Höhe des Eigenkapitals, über das der Darlehensnehmer verfügt, beträgt 130 000 Euro. Das bedeutet, er benötigt ein Darlehen über 170 000 Euro. Der Beleihungsauslauf beträgt in diesem Fall 170 000 Euro/270 000 Euro, ca. 63 Prozent bezogen auf den Beleihungswert.
Darlehen im 1. und 2. Rang
Oft kann der Finanzierungsbedarf nicht mit einem Darlehen abgedeckt werden. Darlehen, die bis zu 60 Prozent des Beleihungswerts ausmachen, werden als 1a- Hypothek bezeichnet, weil sie im Grundbuch an erster Stelle – sprich im ersten Rang – stehen und dadurch der Bank ein Maximum an Sicherheit geben, ihr Geld im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers zurückzubekommen. Darlehen, die einen Finanzierungsbedarf bedienen, der die 60-Prozent-Grenze überschreitet, werden in der Regel mit einer Grundschuld abgesichert, die an zweiter Stelle und hinter dem Darlehen im ersten Rang im Grundbuch eingetragen werden. In der Praxis reichen die Banken jedoch meist ein Darlehen aus, das einen Mix aus einer günstigen 1a-Hypothek und einer etwas teureren 1b-Hypothek darstellt.
Eigenkapital
Der Teil des Geldes, den Sie selbst aufbringen, um die Immobilie zu kaufen, wird als Eigenkapital bezeichnet. Als Quelle dafür dienen meist Bank- und Sparguthaben, Wertpapierdepots oder andere Vermögensgegenstände, die dafür »flüssig« gemacht werden können. Bei einer eigengenutzten Immobilie erwarten die Banken, die ein Hypothekendarlehen vergeben, dass der Darlehensnehmer einen bestimmten Teil des Kaufpreises und vor allem die Nebenkosten mit Eigenkapital aufbringt. Als Richtwert gelten 20 bis 30 Prozent. Es gibt aber auch Situationen, in denen die Banken den Kaufpreis vollständig finanzieren. Das wird teilweise bei Immobilien praktiziert, die dann vermietet werden. Denn der Vermieter kann die Zinsen für das Darlehen steuerlich geltend machen.
Forward-Darlehen
Um das Zinsänderungsrisiko für eine Anschlussfinanzierung zu begrenzen, können Darlehensnehmer teilweise bis zu fünf Jahre vor Fälligkeit der Restschuld aus dem laufenden Darlehen ein sogenanntes Forward-Darlehen abschließen. Damit können sie sich gegen einen kleinen Zinsaufschlag die aktuell günstigen Zinskonditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern. Ein Forward-Darlehen macht keinen Sinn, wenn man von gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen ausgeht.
Fremdkapital
Der Teil des Kaufpreises und der Nebenkosten, der nicht mit eigenem Geld oder unter Umständen eigenen Arbeitsleistungen (Muskelhypothek) abgedeckt werden kann, muss mit Fremdkapital, sprich mit einem oder mehreren Darlehen, aufgebracht werden. Dafür fallen Zinsen an.
Grundbuch/Grundschuld
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim Amtsgericht bzw. Grundbuchamt geführt wird, in dem das Grundstück eingetragen ist. In Abteilung I des Grundbuchs sind dabei die Eigentumsverhältnisse dokumentiert, in Abteilung II alle Lasten und Beschränkungen (z. B. ein Wohnrecht). In Abteilung III werden dagegen Hypotheken und Grundschulden eingetragen, mit denen das Grundstück belastet ist. Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen belastet wird.
KfW-Darlehen
Neben einem Hypothekendarlehen können auch Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) als Fremdkapital in Anspruch genommen werden. Diese staatlichen Förderdarlehen müssen über die Hausbank beantragt werden. Ein KfW-Darlehen wird zusammen mit dem Darlehen der Bank (1a-Hypothek) im Grundbuch an erster Stelle durch eine Gesamtgrundschuld abgesichert. Während sich die niedrigen Zinsen für solche Darlehen wegen des allgemein niedrigen Zinsniveaus kaum auswirken, greift der Fördereffekt vor allem über Tilgungsaussetzungen für eine bestimmte Zeit und Tilgungszuschüsse.
Nebenkosten
Wer eine Immobilie erwirbt, muss neben dem Kaufpreis auch Kosten für Notar, Grundbucheintragung, Maklerprovisionen und vor allem die Grunderwerbsteuer einrechnen. Diese Kosten werden häufig unterschätzt. Unter dem Strich sollte man dafür zehn bis zwölf Prozent einkalkulieren.
Sondertilgung
In einem Darlehensvertrag sind neben der Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung) die Höhe von Zins und Tilgung genau festgeschrieben. Das bedeutet, während der Vertragslaufzeit kann die monatliche Rate, die an die Bank zu zahlen ist, nicht verändert werden, um schneller zu tilgen und damit die Zinslast zu verringern. Seit geraumer Zeit bieten Banken und Versicherungen in ihren Darlehensverträgen ihren Kunden die Option, einmal im Jahr eine Sondertilgung – meist in Höhe von bis zu fünf Prozent des Darlehensbetrages – zu leisten und so schneller ihre Darlehensschuld zu verringern und Zinsen zu sparen.
Tilgungsrate
Die monatliche Rate, mit der ein Darlehen bedient wird, setzt sich aus dem vereinbarten Zinssatz und dem frei wählbaren Tilgungssatz zusammen. Das niedrige Zinsniveau sorgt dafür, dass der finanzielle Spielraum für den Tilgungsanteil größer wird. Immobilienkäufer sollten diesen Spielraum nutzen und als Tilgungsrate wenigstens zwei, besser aber drei Prozent oder mehr wählen.
Vorfälligkeitsentschädigung
Jeder Darlehensvertrag hat eine bestimmte Laufzeit, für die die Zinsbindung festgeschrieben ist. Das hat den Vorteil für den Kreditnehmer, dass er seine monatliche Belastung genau kennt. Nachteil: Er muss sich umgekehrt aber auch an den Darlehensvertrag halten. Eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens ist bis auf Ausnahmen nicht möglich. Das geht nur dann, wenn der Darlehensnehmer die Immobilie verkaufen will oder aufgrund einer Scheidung de facto gezwungen ist zu verkaufen. In diesem Fall muss der Schuldner die Bank oder Versicherung für die dadurch verloren gehenden Zinseinnahmen entschädigen.
Wohn-Riester
Vor allem Arbeitnehmer, aber auch Beamte haben Anspruch auf die Riester-Förderung. Für Immobilienkäufer ist dabei die sogenannte WohnRiester-Variante interessant. Die gibt es jedoch nur für selbst genutzte Wohn immobilien. In der Regel greift die Förderung über einen Bausparvertrag. Hier gilt wie bei jedem Riester-Vertrag: Wer mindestens vier Prozent seines Vorjahreseinkommens in so einen Vertrag einzahlt, hat Anspruch auf die Grundzulage von 175 Euro pro Jahr. Pro Kind, das bis Ende 2007 geboren wurde, zahlt der Staat 185 Euro Riester-Zulage. Für Kinder, die ab 2008 geboren wurden, gibt es 300 Euro pro Kind und Jahr. Da die Beiträge für einen Bausparvertrag mit Wohn-Riester-Förderung steuerlich als Sonderausgaben geltend gemacht werden können, ist in Abhängigkeit vom Einkommen auch eine Steuerersparnis möglich. Übersteigt diese die erhaltenen Zulagen, wird der übersteigende Teil auf die Steuerschuld angerechnet. Zulagen und Steuervorteile gibt es sowohl für die Ansparphase als auch während der Tilgung. Da es bei Wohn-Riester keine Rente gibt, die später versteuert werden kann, wird für den Riester-Sparer ein Wohnförderkonto angelegt, auf dem die Einzahlungen einschließlich Zulagen mit einem Prozent verzinst werden. Die so berechnete »theoretische« Rente muss später in der Rentenphase voll versteuert werden.
Zinsbindung
Mit dem Darlehensvertrag wird festgeschrieben, wie lange die Bank den Zinssatz für das Darlehen garantiert. Die Zinsbindung bedeutet also ein Stück Planungssicherheit für den Darlehensnehmer. In der Vergangenheit waren als Zinsbindung meist zehn Jahre typisch. Bei dem gegenwärtig niedrigen Zinsniveau sollten Sie mit Ihrem Berater auch über längere Zinsbindungen von 15 oder 20 Jahren sprechen. Dadurch erhöht sich der Zinssatz geringfügig gegenüber einem Darlehen mit kürzerer Zinsbindung, aber dafür sichert man sich die aktuell günstigen Zinsen längerfristig. Tipp: Sollten die Zinsen noch weiter fallen, können Sie nach zehn Jahren einen Darlehensvertrag mit einer längeren Laufzeit kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
Zinssätze
Der Zins ist der Preis für das Geld, das man sich von der Bank in Form eines Darlehens leiht. Und Preise dienen u. a. dazu, Produkte oder Waren zu vergleichen. Immobilienkäufer müssen dabei zwischen zwei Zinssätzen unterscheiden. Da ist zum einen der gebundene Sollzins, der für die eigentliche Berechnung der zu zahlenden Zinsen auf das Darlehen verwendet wird. Für den eigentlichen Vergleich von mehreren Darlehensangeboten sollte man jedoch auf den effektiven Jahreszins achten. In diese Kennziffer werden auch alle anderen Kostenpositionen, wie z. B. Darlehens- oder Bearbeitungsgebühren, bei denen manche Banken sehr kreativ sind, mit einberechnet. Erst so sind verschiedene Darlehensangebote vergleichbar.