Gegen steigende Zinsen absichern

Auf dem Weg in die eigenen vier Wände sind die Konditionen für das Darlehen in den ersten Jahren meist fest definiert. Darlehenshöhe, Laufzeit und Annuität – also Zins und Tilgung – stehen fest. Aber was passiert, wenn die Zinsbindung aus­läuft und das Darlehen noch nicht voll­ständig getilgt ist? Neues Darlehen Dann wird ein zwei­tes Darlehen notwendig, mit dem die Restschuld abgelöst werden kann. Viele Darlehensnehmer unterschätzen die Ri­siken, die sich damit verbinden. Meist wird das Thema mit Blick auf die Lauf­zeit des aktuellen Darlehens verdrängt. Das könnte sich rächen. Denn bei einer Anschlussfinanzierung gibt es für den Darlehensnehmer ein Zinsänderungsri­siko. Das ist angesichts der Niedrigzins­phase, die nun bereits seit Jahren andau­ert, beachtlich. Bei einer Inflationsrate von aktuell 4,1 Prozent könnte sich die Europäische Zentralbank (EZB) gezwun­gen sehen, einzugreifen und die Leitzin­sen anzuheben. Das bliebe auch für die Hypothekenzinsen nicht ohne Folgen. Beispiel Wie sich eine Zinserhöhung auf die monatliche Belastung für einen Darlehensnehmer auswirken kann, zeigt dieses fiktive Beispiel: Ein Immobilien­käufer hat vor Jahren ein Hypotheken­darlehen über 300 000 Euro aufgenom­men. Der Sollzinssatz ist hier 1,5 Prozent und für zehn Jahre festgeschrieben. Das Darlehen wird mit 2 Prozent p. a. – also relativ langsam – getilgt, da der Darle­hensnehmer seine monatliche Belastung niedrig halten wollte. Die monatliche Rate, mit der er sein Darlehen bedient, ist 875 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch 235 309,85 Euro. Wür­den die Zinsen für das neue Darlehen, mit dem diese Restschuld abgelöst wer­den muss, um zwei Prozentpunkte auf 3,5 Prozent steigen, würde sich die mo­natliche Belastung bei gleichbleibender Tilgungsrate – obwohl sich die Schulden deutlich verringert haben – auf 1 078,50 Euro erhöhen. Stiegen die Zinsen um drei Prozentpunkte auf 4,5 Prozent, was im historischen Vergleich keinen Höchst­stand darstellt, müsste der Darlehens­nehmer monatlich 1 274,60 Euro aufbrin­gen, um das neue Darlehen zu bedienen. Auch wenn die Annahmen in diesem Beispiel zugespitzt sind, wird deutlich, dass es bei den Beträgen, um die es bei Anschlussfinanzierungen meist geht, notwendig ist, das Thema langfristig auf dem Schirm zu haben.

Was kann man tun?

Erstens: Bei Neuabschlüssen sollten Sie bei den aktuell niedrigen Zinsen eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jah­ren wählen. Dadurch verteuern sich die Konditionen für das Darlehen im Ver­gleich zu den aktuellen Kreditkonditio­nen zwar etwas, aber dafür haben Sie auf lange Sicht Sicherheit für Ihre Finanzie­rung. Sollten die Zinsen künftig sinken, können Sie Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren ohne Vorfälligkeitsentschä­digung kündigen und einen günstigeren Vertrag abschließen.

Zweitens: Wenn Sie einen Darlehens­vertrag haben, der eine zehnjährige Zins­bindung festschreibt und daher nicht vorzeitig ohne Probleme gekündigt wer­den kann, ist es ratsam, etwa zwei oder drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung den Trend für Hypothekenzinsen im Auge zu behalten. Ab dann kann es Sinn machen, sich aktuell günstige Konditio­nen mit einem sogenannten Forward­ Darlehen zu sichern. So ein Darlehen auf Vorrat gibt es nicht für umsonst. Die Zin­sen sind, verglichen mit den aktuellen Konditionen, oft etwas höher. Dafür ver­schaffen Sie sich Sicherheit für ihre künf­tige monatliche Belastung.

Drittens: Wenn der Zinstrend unklar ist oder Sie sich bis zum Ende der Zinsbin­dung alle Möglichkeiten offenhalten wol­len, sollten Sie spätestens sechs Monate vor Ablauf des Vertrages einen Termin mit Ihrem Baufinanzierungsberater ver­einbaren, um über die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung zu sprechen. Bitte denken Sie daran, dass Sie als Kre­ditnehmer, der sein Darlehen bislang stö­rungsfrei bedienen konnte, ein interes­santer Gesprächspartner sind. Das sollte sich in den Konditionen für den neuen Kredit niederschlagen.

Worauf muss man achten?

Schwierig kann es werden, wenn Sie bis kurz vor Ende der Zinsbindung warten, ohne aktiv zu werden. Dann kann es pas-sieren, dass die Bank, die Ihnen bisher ein Darlehen gewährt hatte, erst kurz vor dem Auslaufen ihres alten Darlehens ein Angebot für ein neues Darlehen unter-breitet, mit dem Sie die verbleibende Restschuld ablösen können. Die Erfah-rung zeigt mitunter, dass eine quasi in letzter Minute angebotene Prolongation nicht unbedingt günstig ist. Banken set-zen an dieser Stelle mitunter darauf, dass die Darlehensnehmer im Alltag einem er-heblichen beruflichen Stress unterliegen und den Aufwand für einen Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut scheuen. Die sind dann froh, wenn sie sich nicht darum kümmern müssen, dass für eine neue Bank eine Abtretung der Grund-schuld als Sicherheit für das neue Darle-hen, aktuelle Grundbuchauszüge oder ein neues Wertgutachten notwendig werden und damit zusätzliche Kosten anfallen. Tatsächlich ist ein Wechsel der finan-zierenden Bank in der Praxis jedoch ohne großen Aufwand möglich. Der Kunde un-terschreibt eine sogenannte Ablösevoll-macht für die Abtretung der Grund-schuld und die weiteren für den neuen Darlehensvertrag notwendigen Unter-lagen. »Dann«, so erklärt Mirjam Mohr von Interhyp, »regeln die beteiligten Ban-ken die Abtretung der Grundschuld und die Auszahlung untereinander.« Natür-lich fallen bei einem Wechsel der finan-zierenden Bank Kosten für die Umschrei-bung der Grundschuld an, die wieder als Sicherheit für den neuen Kreditgeber dient. »Dafür werden«, so Mohr weiter, Notar- und Grundbuchgebühren fällig. Deren Höhe beträgt meist 0,2 Prozent des Grundschuldbetrages.«

Fazit Bei einer Baufinanzierung geht es in den meisten Fällen um viel Geld. Darum sollten Sie mit Ihrem Berater die Entwicklung der Hypothekenzin-sen immer verfolgen und gegebenenfalls darauf rea gieren. Ein Wechsel der finan-zierenden Bank ist dabei weniger auf-wendig als oft gedacht. Auch ein neues Wertgutachten, das die neue Bank mit-unter fordert, kostet nicht nur Geld, sondern kann dafür sorgen, dass die Zinsen für das neue Darlehen sinken, da der Wert der Immobilie unter Umständen gestiegen ist und das zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf führt.